[Home Page]

Vlastnické vztahy k nemovitostem a jejich zápis v katastru nemovitostí

Z této problematiky bylo v roce 2003 doručeno 67 podnětů.

        V roce 2003 byly v celkovém objemu podnětů, jejichž předmětem byly vlastnické vztahy k nemovitostem a jejich zápis v katastru nemovitostí, nejčastěji zastoupeny podněty založené na nespokojenosti občanů s průběhem, resp. výsledkem řízení o opravě chyb v katastrálním operátu a stížnosti na postup odborně způsobilých osob, které jsou ve smyslu zákona o zeměměřictví oprávněny vykonávat zeměměřické činnosti. Na druhou stranu lze shrnout, že výrazně poklesl počet stížností poukazujících na nerespektování lhůt při řízení o vkladu práv do katastru nemovitostí. Popsaný stav je důkazem toho, že se ještě v loňském roce neutěšená situace postupně zlepšuje, a to i na půdě nejvíce zatíženého katastrálního úřadu ČR - dnešního Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu se sídlem v Praze, Katastrálního pracoviště Praha.

        Veřejný ochránce práv při svých šetřeních zaměřených na postup katastrálních úřadů při opravě chyb v katastrálním operátu shledal, že úřady nepostupují jednotně, když jim zejména chybí odpovídající metodické sjednocení daného postupu a určení, jaké chyby katastru nemovitostí lze v rámci institutu opravy chyb v katastrálním operátu opravovat, a jaké již ne. Zkušenost ochránce ukazuje, že je institutu opravy chyb často zneužíváno i pro provádění dodatečných zápisů do katastru, které by s ohledem na svůj charakter měly být spíše předmětem záznamu nebo vkladu. Další častá pochybení katastrálních úřadů se pak při řízení o opravě chyb týkají nedodržování lhůt pro vydání rozhodnutí ve věci provedení opravy, či povinnosti úřadu určit správně okruh účastníků správního řízení, a tyto pak z titulu jejich účastenství řádně informovat o zahájení správního řízení. Ve věci jasného definování problému chyb v katastru nemovitostí a sjednocení postupu katastrálních úřadů v řízeních o opravě chyb zahájil veřejný ochránce práv šetření z vlastní iniciativy, jehož cílem je přijetí odpovídajícího metodického pokynu.

        Osoby oprávněné vykonávat zeměměřické činnosti jsou soukromě podnikajícími osobami, jež svou podnikatelskou aktivitu vykonávají na základě živnostenského oprávnění. Žádný z orgánů zeměměřictví a katastru není vůči těmto podnikatelským subjektům, které jsou zhotoviteli zeměměřických činností, v postavení nadřízeného orgánu, ba naopak, činnost těchto subjektů nemá s působností orgánů zeměměřictví a katastru nic společného. Jistá spojitost existuje pouze mezi zeměměřickými a katastrálními inspektoráty a osobami, kterým bylo uděleno úřední oprávnění pro ověřování výsledků zeměměřických činností zhotovených odborně způsobilými osobami. Inspektoráty vykonávají ve smyslu zákona o zeměměřických a katastrálních orgánech dohled nad posuzováním vybraných zeměměřických činností využívaných pro katastr nemovitostí a státní mapové dílo. V případě porušení pořádku na úseku zeměměřictví a katastru mohou ve správním řízení ověřovatelům výsledků zeměměřických činností uložit pokutu, popř. navrhnout odnětí oprávnění ověřovat výsledky zeměměřických činností.

        Podnět sp. zn.: 2642/2003/VOP/ŠSB

        Veřejný ochránce práv stěžovatelce objasnil podstatu a příčinu vzniku duplicitních zápisů v katastru nemovitostí a konstatoval, že katastrální úřad (dále jen KÚ) v jejím případě nepochybil. Opět se potvrdil závěr, který veřejný ochránce práv deklaroval již v řadě svých předchozích šetření. Právní úprava umožňující, že se převod vlastnického práva k privatizovanému majetku odehrává nikoliv v rámci řízení o vkladu, nýbrž pouhým záznamem, sice zajistí rychlý zápis práva do katastrálních operátů, ale ve svých důsledcích zapříčiňuje, že jsou buď zakonzervovány staré problémy a chyby, popř. že v katastru nemovitostí dochází ke vzniku chyb nových, které však katastrální úřady ve většině případů a ke zklamání veřejnosti nejsou oprávněny řešit. Pokud nedojde k dohodě duplicitně evidovaných vlastníků o narovnání sporných práv, může KÚ provést nápravu pouze na základě pravomocného rozhodnutí soudu ve sporu o určení vlastnictví.

Paní J. P. se na veřejného ochránce práv obrátila s žádostí o posouzení, zda KÚ postupoval správně, když odmítl vyhovět jejím žádostem o odstranění duplicitního zápisu z listu vlastnictví. Šetřením veřejný ochránce práv zjistil, že duplicitně evidované pozemky byly v minulosti předmětem převodů ve dvou samostatných právních liniích, což bylo zapříčiněno mimo jiné i tím, že tytéž pozemky byly v katastru nemovitostí, resp. v jeho mapové části, evidovány v různých podkladech. Zatímco J. P. a její právní předchůdci nabývali nemovitosti, jež měly svůj původ v bývalém pozemkovém katastru a jejichž geometrické určení bylo znázorněno odděleně od map katastru nemovitostí, byly předmětem převodu ve druhé linii již pozemky řádně znázorněné v katastru nemovitostí, tzn. že jejich geometrické určení bylo promítnuto do moderní katastrální mapy. Právě rozdíl v tom, v jakém mapovém podkladu byly konkrétní nemovitosti evidovány, způsobil, že mohly být identické nemovitosti předmětem převodů ve dvou odlišných liniích, aniž by tento fakt KÚ mohl zjistit. Skutečnost, že předmětné pozemky byly v minulosti převáděny duplicitně, zjistil samotný KÚ, když pozemky bývalého pozemkového katastru vedené do té doby tzv. zjednodušeným způsobem (tj. mimo mapový operát katastru nemovitostí) byly doplněny do katastrální mapy.

Nemalý podíl na tom, že tytéž pozemky mohly být nezávisle na sobě převáděny v samostatných liniích, aniž to bylo dotčeným KÚ zjištěno, sehrál také způsob nabytí pozemků u druhého z duplicitně zapsaných vlastníků. Jeho vlastnické právo bylo totiž odvozeno od privatizace a do katastru nemovitostí bylo zapsáno formou záznamu, tj. mimo správní řízení a bez náležitého přezkumu, který se při řízení o záznamu neprovádí, resp. neprovádí se v takovém rozsahu jako u řízení o vkladu. Platná právní úprava tak nadále umožňuje provedení duplicitního zápisu vlastnictví, byť se jedná o právní stav, který je sám o sobě pojmově vyloučen, a katastrálním úřadům nedává pravomoc, jak takový 
postup odmítnout, tedy duplicitní zápis neprovést. I Ústavní soud, který již v dané problematice judikoval (Pl. ÚS 34/97), konstatoval, že katastrální úřady pro zjednání nápravy při zjištění duplicitních či triplicitních zápisů nemají dostatečné právní prostředky. V případech výskytu duplicitních či dokonce vícečetných zápisů vlastnictví může být aktivita katastrálních úřadů omezena pouze na konstatování, jak lze duplicitu zápisů z katastrálních operátů odstranit.

Ochránce se proto mohl pouze omezit na doporučení, aby dotčené subjekty sporné vlastnictví vyřešily buď mimosoudně dohodou o narovnání, a v případě nemožnosti dohody podáním žaloby na určení vlastnictví příslušnému soudu. Teprve na základě pravomocného rozhodnutí ve věci nebo dohody o narovnání sporných vlastnických práv může KÚ provést nápravu zápisu vlastnictví v katastrálním operátu.

        Podněty sp. zn.: 4413/2002/VOP/ŠSB a 4545/2002/VOP/ŠSB

Veřejný ochránce práv shledal v souvislosti se šetřením podnětu pochybení jak u katastrálního úřadu (dále jen KÚ), tak i pozemkového úřadu (dále jen PÚ). PÚ při rozhodnutí o vydání pozemku v restituci vycházel ze zápisu v katastru nemovitostí, který nebyl již aktuální. V důsledku toho došlo k vydání rozhodnutí, jehož předmětem byly nemovitosti, které podle aktuálního zápisu v katastru nemovitostí již dávno neexistovaly. I když byl případ stěžovatele vyřešen k jeho spokojenosti, navrhl veřejný ochránce práv k zabránění podobným pochybením do budoucna, aby ředitel Ústředního pozemkového úřadu zvážil možnost zřídit pro všechny pozemkové úřady v ČR trvalý přístup k informacím v katastru nemovitostí prostřednictvím internetové sítě.

Veřejný ochránce práv současně zahájil šetření z vlastní iniciativy, jehož cílem bylo mimo jiné zjištění, jakým způsobem je Českým úřadem zeměměřickým a katastrálním (dále jen ČÚZK) zajišťován systém kontrol na podřízených KÚ, v jejichž činnosti byly jeho vlastním šetřením, popř. šetřením veřejného ochránce práv, zjištěny nedostatky.


Pan P. D. se na ochránce obrátil s požadavkem, aby bylo zahájeno šetření proti ČÚZK ve věci nedostatečné kontrolní činnosti zaměřené na výkon státní správy katastru nemovitostí prostřednictvím KÚ. Potřeba takového šetření vyvstala z osobní zkušenosti stěžovatele, přičemž samotný problém stěžovatele byl z pozice jednání dotčeného KÚ objasněn již před tím, než se stěžovatel rozhodl iniciovat řízení před veřejným ochráncem práv.

Pro komplexní prověření již dříve se vyskytujících zmatečných rozhodnutí PÚ a duálních či dokonce vícečetných zápisů v katastru nemovitostí, rozčlenil ochránce svoje působení do dvou souběžných šetření. Původní žádost pana P. D. týkající se systematiky kontrol na těch KÚ, v jejichž činnosti byly v minulosti zjištěny nedostatky, byla zobecněna a vyčleněna k samostatnému zpracování. V rámci šetření zahájeného z vlastní iniciativy tak bylo zjištěno, že kontrolu nad výkonem státní správy katastru nemovitostí zabezpečují zeměměřické a katastrální inspektoráty. Ochránce byl informován o podobě i četnosti kontrol na jednotlivých KÚ, jakož i o trendu zobecňování výsledků z uskutečněných kontrol pro potřebu přijímání takových preventivních opatření, která by případy nedostatků v činnosti katastrálních úřadů do budoucna postupně eliminovala.

Druhé šetření ochránce bylo zaměřeno na jednání PÚ a KÚ. Šetření ukázalo, že PÚ svou nedůsledností zapříčinil vznik problému, jehož další řešení se přeneslo na půdu KÚ. Tím, že PÚ vycházel při vydávání rozhodnutí o schválení dohody o navrácení nemovitosti ve prospěch stěžovatele z neplatné, tj. neaktuální a více jak dva roky staré informace o stavu údajů katastru nemovitostí, schválil navrácení nemovitosti, která v dané podobě již téměř rok neexistovala. Nesprávný postup KÚ spočíval v tom, že do katastrálních operátů zapsal listinu, která k tomu nebyla způsobilá, resp. zapsal ji tak, aby to korespondovalo s tehdy platným stavem zápisů v katastru, ovšem nevyrozuměl o této skutečnosti stěžovatele.

V rozporu s obsahem dohody o navrácení nemovitosti, zapsal tedy KÚ do katastru nemovitostí namísto jednoho pozemku uvedeného v rozhodnutí PÚ pozemky dva, neboť to odpovídalo faktu, že z původního pozemku byl v mezidobí oddělen pozemek další. KÚ tak nevyrozuměl stěžovatele o tom, že došlo k rozdělení původního pozemku, jakož ani o tom, že v rozporu s obsahem schválené dohody o navrácení nemovitosti zapsal do jejího vlastnictví odlišné pozemky, resp. ne ten pozemek, který byl výslovně uveden v nabývacím titulu.

Ochránce KÚ vytknul, že úřad nepostupoval podle příslušných ustanovení zákona o zápisech, když neodmítl předloženou listinu, tj. schválenou dohodu o navrácení nemovitosti, jako nezpůsobilou k zápisu do katastru, popř. že o alternativně zvoleném postupu, tj. zápisu listiny tak, aby to korespondovalo s aktuálním stavem zápisů v katastru, neinformoval vlastníka. Vzhledem k tomu, že stěžovatel již dosáhl nápravy, spokojil se ochránce s tím, že ředitelka KÚ nedostatky v práci úřadu uznala a připustila, že úřad nepoužil při vydávání svého rozhodnutí aktuální údaje. Uvedla však, že daný případ odráží typické problémy "hektické" restituční doby. PÚ sice potřebné doklady objednával u příslušného KÚ, ovšem při daném množství vyřizovaných restitučních kauz nebylo možné před vydáním každého rozhodnutí prošetřovat, zda se v mezidobí údaje v katastru nemovitostí týkající se vydávaných nemovitostí nezměnily. Případné změny nebylo možno rozpoznat i přesto, že měl PÚ pro svou činnost k dispozici údaje katastru nemovitostí na počítačové síti, ty však měly pouze informativní charakter a nebyly pravidelně aktualizovány. Jelikož ochránce zjistil, že potřebné informace z katastru nemovitostí nejsou pro práci PÚ k dispozici ani v současnosti, vybídl ředitele Ústředního pozemkového úřadu, aby se pokusil o zajištění možnosti předplacení služby dálkového on line přístupu k údajům katastru nemovitostí pro potřeby všech pozemkových úřadů.

        Podnět sp. zn.: 4909/2002/VOP/ŠSB

Veřejný ochránce práv konstatoval, že katastrální úřad (dále jen KÚ) postupoval správně, když v roce 2002 doplnil zápis zástavního práva z roku 1949 do operátů katastru nemovitostí. Jelikož se dle doložitelných dokladů podařilo zdokumentovat výskyt předmětného zástavního práva v záznamech dobových forem evidence nemovitostí až do roku 1973, nemůže ho KÚ po 28 letech z katastrálních operátů odstranit, a to ani s poukazem na skutečnost, že zástavním právem zatížená nemovitost byla stěžovatelce vydána postupem dle zákona o zmírnění následků některých majetkových křivd. K odstranění zápisu zástavního práva z katastru nemovitostí je třeba předložit listinu, která by prokázala, že právo zaniklo v průběhu oněch 28 let z důvodu, který dobová právní úprava pro zánik daného právního vztahu připouštěla. Současně však veřejný ochránce práv shledal postupy, které odporovaly principům dobré správy a byly jednou z příčin pochybností stěžovatelky o objektivitě KÚ.

Paní Z. F. se na veřejného ochránce práv obrátila s žádostí o prošetření postupu katastrálního úřadu (dále jen KÚ), v rámci kterého bylo na základě návrhu právního zástupce oprávněného do katastru nemovitostí zapsáno k tíži nemovitostí, které nabyla na podkladě dohody o vydání věci postupem dle zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, zástavní právo z roku 1949. Stěžovatelka poukazovala na to, že postup KÚ byl nejen v rozporu s předpisy platnými pro provádění zápisů do katastru, nýbrž i s ustanovením § 11 cit. restitučního zákona.

Posouzením všech okolností případu veřejný ochránce práv stěžovatelce objasnil, že KÚ měl legitimní důvod proto, aby předmětné zástavní právo zapsal formou záznamu do katastru nemovitostí. Existenci předmětného zástavního práva lze podle zápisů v pozemkové knize a operátech bývalé evidence nemovitostí zdokladovat až do roku 1973. Nezaniklo-li tedy toto zástavní právo někdy v průběhu 28 let, tj. od roku 1973, kdy s největší pravděpodobností došlo při komplexním zakládání evidence nemovitostí k oné chybě, když zástavní právo z roku 1949 nebylo přeneseno ze záznamů v pozemkové knize do nově zakládané evidence nemovitostí; do roku 2001, kdy teprve bylo po upozornění právního zástupce oprávněného do katastru nemovitostí zapsáno, nemohlo zaniknout ani ze zákona č. 403/1990 Sb. v roce, kdy byly zástavním právem zatížené nemovitosti stěžovatelce navráceny zpět. KÚ nepřísluší nad rámec jeho zákonem přesně vymezených kompetencí zjišťovat a posuzovat, zda zástavní právo zapsané v katastru nemovitostí s ohledem na dobu svého vzniku existuje či nikoliv.

Přestože se v § 11 zákona o zmírnění následků některých majetkových křivd výslovně uvádí, že k zástavním právům a věcným břemenům, která vázla na věci v době jejího odnětí nebo v době jejího vydání se nepřihlíží, to samo o sobě neznamená, že by tato práva ze zákona zanikla. Otázka jejich zániku se posuzuje podle příslušných ustanovení občanského zákoníku o zániku těchto věcných práv, popř. podle zvláštních předpisů upravujících zánik věcného břemene (např. dle stavebního zákona), samozřejmě nezanikla-li již dříve v průběhu let, a to s ohledem na konkrétní dobovou úpravu těchto institutů. I když ochránce postup KÚ po věcné stránce schválil, shledal při šetření i některé nedostatky formálního a procesního charakteru. Přípisy KÚ adresované stěžovatelce nebyly řádně formulovány a byly neurčité, což ve stěžovatelce oprávněně vyvolalo pocit nedůvěry ve správný výkon veřejné správy ze strany KÚ.

Na základě poznatků zjištěných při šetření tohoto podnětu a praktických zkušeností pracovníků PÚ s realizací institutu opravy chyb v katastrálním operátu, s nimiž se při něm seznámil, dospěl ochránce k závěru, že KÚ chybí odpovídající metodické sjednocení v tom, jak v případech oprav chyb konkrétně postupovat. Zahájil proto návazné samostatné šetření z vlastní iniciativy, které si klade za cíl iniciovat u nadřízeného Českého úřadu zeměměřického a katastrálního vytvoření vhodného metodického pokynu. (Pozn.: Toto navazující šetření není do doby zpracování této zprávy skončeno).

redakce

vyvěšeno: 01.04.2004
ID článku: 1193
další informace:www.ochrance.cz
www.zememeric.cz/clanek.php?zaznam=1194


Z časopisu Zeměměřič č. 04-05
[Server]
Resort ČÚZK
Katastr nemovitostí Geodézie
[Pošta]