[Home Page]

Veřejnost katastru nemovitostí

Jako členka zemědělského výboru se zabývám mimo jiné také problematikou katastru nemovitostí. Z tohoto titulu se na mě často obracejí občané s dotazy na veřejnost katastru nemovitostí. Dovolte mi tedy několik poznámek k tomuto tématu.

Zásada veřejnosti katastru platí na našem území prakticky nepřerušovaně od r. 1871, tedy 135 let. Jediným obdobím, kdy byla mírně oslabena, bylo období let 1964 až 1992, kdy zákon vyžadoval k nahlížení do evidence nemovitostí a k vyhotovení výpisů prokázání oprávněného zájmu. Praxe však byla i v tomto období taková, že výpisy byly vydávány bez nějakého formálního prověřování oprávněnosti zájmu o tyto údaje.

V roce 1871, kdy došlo k zakotvení skutečné ochrany důvěry v zápisy o právech vedených v pozemkové knize, byla v právním systému rakouské tradice významně posílena zásada formální publicity (veřejnosti). Srovnáním se systémy pozemkové evidence v jiných evropských zemích, které jsou postaveny na odlišných principech, lze doložit, že systémy poskytující velkou míru ochrany věcných práv, zejména kupujících a zástavních věřitelů, vždy zahrnují velmi široce pojatou zásadu veřejnosti pozemkové evidence, zejména údajů o právech k nemovitosti a závadách váznoucích na nemovitostech. Česká republika je součástí skupiny zemí s rakouskou tradicí pozemkového práva vycházejícího z obecného zákoníku občanského z roku 1811.

Evropské pozemkové evidence lze z hlediska přístupu k nahlížení do obsahu evidence a vydávání výpisů a kopií rozdělit do tří základních skupin:
- „rakouská“ skupina do které patří Rakousko, severní provincie v Itálii, Maďarsko, České republika, Slovensko, Polsko, Slovinsko, Chorvatsko i další státy na území bývalé Jugoslávie. Pro tuto skupinu zemí je charakteristický princip velmi široké veřejnosti údajů pozemkové evidence včetně práv k nemovitostem. Snadný přístup k těmto údajům je tradičně také v severských zemích, takže je možné je přiřadit k této skupině.
- SRN a Švýcarsko, kde se pro nahlížení do pozemkové knihy vyžaduje prokázání oprávněného zájmu a bez tohoto je dostupná maximálně informace o kontaktu na zapsaného vlastníka konkrétního pozemku. Z povinnosti prokázat oprávněný zájem jsou vyňati notáři, kteří sepisují všechny smlouvy o nemovitostech a informace pro konkrétní obchod s nemovitostí kupujícím zajišťují.
- Francie, Španělsko, Anglie, kde právní úprava přímé nahlížení do pozemkové evidence nezná, ale poskytují se písemné informace, přičemž může být vyžadován souhlas vlastníka s poskytnutím informace.

Mimo Evropu je zásada veřejnosti široce aplikována např. v Kanadě a Austrálii, i když jejich systémy pozemkové evidence jsou často od českého katastru nemovitostí dost odlišné, jde většinou o systémy registrace smluv o nemovitostech, do kterých je umožněno nahlížení.

Je třeba připomenout, že v každé zemi souvisí míra veřejnosti pozemkové evidence s celým systémem obchodu s nemovitostmi a mírou státních garancí pro toho, kdo z pozemkové evidence vychází. Např. v systémech, kde každý obchod s nemovitostmi je zprostředkován notářem, postačí přístup notáře do pozemkové evidence a pro ostatní účely (realitní služby, příprava výstavby veřejně prospěšných staveb atd.) postačí možnost získání kontaktu na zapsaného vlastníka. Naproti tomu v systémech velmi liberálních, jaký je dnes v České republice, by omezování veřejnosti katastru přinášelo velké potíže. Na vlastníkovi nezávislá možnost získat úplné informace z katastru o právních vztazích umožňuje kupujícím a zástavním věřitelům řádně zvážit většinu rizik konkrétního realitního obchodu. K tomu je nutné zachovat i veřejnost sbírky listin na podkladě kterých byly zápisy provedeny. Omezuje se tím riziko podvodů při obchodech s nemovitostmi. Veřejnost katastru také umožňuje zjistit, zda dlužníci vlastní nemovitosti a k uspokojení pohledávek může být navržena např. exekuce. Přitom právě nové postupy při realizaci exekucí přispěly v posledních letech k větší disciplinovanosti dlužníků při splácení dluhů. V katastru jsou exekuce vyznačovány k osobám dlužníků a vztaženy tak zpravidla k celému jejich majetku. Jsou vyznačovány bezodkladně, zpravidla tentýž nebo následující den po doručení exekučních příkazů. Rozhodné okolnosti pro uzavření realitních obchodů se tak mohou změnit prakticky ze dne na den. Proto je důležité nejen zachování veřejnosti katastru, ale také jeho zpřístupnění dálkově přes internet, aby mohly být důležité údaje prověřeny např. bezprostředně před podpisem smlouvy.

Veřejnost katastru začíná být v zahraničí využívána ještě v dalších směrech, např. Norsko zavádí systém, který umožňuje nejen dálkový přístup k prohlížení zapsaných údajů, ale umožní vybraným subjektům, např. poskytovatelům hypoték, přímo vyznačovat k nemovitosti některé důležité údaje, např. existenci zástavní smlouvy, a to již v okamžiku jejího uzavření. Teprve dodatečně projde tento zápis kontrolou pracovníků instituce zodpovědné za vedení pozemkové evidence. Obdobně by mohli věřitelé po autorizaci přímo vyznačovat např. zánik zástavních práv. Taková opatření jsou motivována snahou o maximální bezpečnost operací s nemovitostmi, v zahraničí se nyní připravují právě proto, že současné komunikační a informační technologie to začínají umožňovat. To bude do budoucna platit o celých systémech elektronického obchodu s nemovitostmi, jehož rozvoj je bez široce aplikované zásady veřejnosti katastru nemovitostí jen velmi obtížně realizovatelný.

Veřejnost katastru nemovitostí ČR není v konfliktu s ochranou osobních údajů. Zákon o ochraně osobních údajů s veřejnými seznamy, jako je katastr, výslovně počítá, a také stanoví, jak nakládat s osobními údaji, které jsou součástí veřejného seznamu. Zákon o ochraně osobních údajů považuje osobní údaje vedené ve veřejném seznamu za zveřejněné. Dle zákona o ochraně osobních údajů mohou být dokonce osobní údaje, které jsou součástí evidencí veřejně přístupných, poskytovány bez souhlasu subjektu údajů do ciziny, aniž by ze zákona bylo možné dovodit, že by žadatel musel prokazovat, k jakému účelu tyto údaje potřebuje.

Katastr je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů (§ 1 odst.3 katastrálního zákona). K naplnění takto formulovaného účelu katastru je široké pojetí veřejnosti katastru nezbytné.

Ing. Veronika Nedvědová, Poslankyně PSP ČR za ODS, členka Zemědělského výboru

vyvěšeno: 23.03.2005
poslední aktualizace: 06.04.2005
ID článku: 1623


Z časopisu Zeměměřič č. 05-04
[Server] Katastr nemovitostí [Pošta]