[Home Page]

Stavby v katastru nemovitostí

Ing. Petr Polák, Praha březen 2009

1. Úvod

Cílem tohoto příspěvku do programu semináře „Aktuální otázky katastru nemovitostí“ je velmi stručně zachytit problematiku staveb evidovaných v katastru nemovitostí v počáteční a závěrečné etapě stavebního procesu s ohledem na podmínky nastavené stavebním zákonem č. 183/2006 Sb. a jeho prováděcími vyhláškami, zejména vyhláškou č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb, vyhláškou č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření a vyhláškou č. 527/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu.

2. Vytyčení staveb ve vztahu k vlastnickým hranicím pozemků

Vytyčování prostorové polohy, rozměrů a tvaru staveb vodních děl se - až na výjimku uvedenou níže - v zásadě nedotýká hranic stavbou dotčených pozemků. To však nelze tvrdit u staveb budov, které svou projektovanou a následně vytyčenou polohou a tvarem mohou narušit v území existující poklidné vlastnické vztahy stavbou dotčených pozemků. Stavební zákon a jeho prováděcí vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb neukládá projektantům vyhotovit vytyčovací výkresy. Jejich povinností je vyhotovit pouze tzv. „podklady pro vytyčení“. Tento pojem uvedená vyhláška blíže nevysvětluje. Projektanti nejčastěji určují prostorovou polohu, rozměry a tvar stavby rozličnými geometrickými parametry, kótami, úhly, rovnoběžnostmi s hranicemi pozemků, atd., vztaženými k hranicím pozemků evidovaných v katastru nemovitostí. Tyto geometrické parametry obvykle určují polohu a tvar staveb neurčitě, někdy mnohoznačně, někdy i vysloveně chybně, a podle ustanovení § 13 vyhlášky č. 31/1995. Sb., kterou se provádí zákon o zeměměřictví, je povinností úředně oprávněných zeměměřických inženýrů tyto vady včas odhalit a docílit jejich nápravu za účasti minimálně technického dozoru stavebníka. Vřele doporučuji vyhotovení vytyčovacím výkresu potvrzeného dozorem a provázeného zápisem ve stavebním deníku. Ve výkresech dokumentace určené k územnímu rozhodnutí o umístění stavby projektanti obvykle neuvádějí požadovanou přesnost vytyčení ani tolerance geometrických parametrů. Platí pak přesnost charakterizovaná vytyčovacími odchylkami uvedenými v technické normě, která je citována v příloze č. 6 vyhlášky č. 31/1995 Sb. Tato přesnost je u budov vždy řádově centimetrová, na rozdíl od decimetrové (ne-li horší) přesnosti určení souřadnic lomových bodů hranic pozemků v Souboru geodetických informací Informačního systému katastru nemovitostí. Ta může být při směrodatné souřadnicové odchylce (střední souřadnicové chybě) 0.14 m při intervalu spolehlivosti 2 v mezích polohové nejistoty až do 0.39m. Jsou-li projektovaná poloha a tvar stavby limitně blízká hranicím sousedních pozemků (u rodinných domů obecně 2.00 m, nebo 3.00 m v Praze a možná i v jiných velkých městech) je nejjistější obranou proti možnému zastavení stavby stavebním úřadem z podnětu souseda protokolární písemný souhlas stavebníka a souseda, v němž oba potvrdí, které body skutečně v terénu stabilizované uznávají za nesporně vymezující vlastnickou hranici mezi sousedními pozemky. Takto uznané body hranic pozemků mohou pak být primárním referenčním systémem vytyčení stavby (v podstatě vytyčovací sítí). Veškerá zákonná odpovědnost za umístění stavby v terénu leží na zeměměřičích, zejména těch úředně oprávněných, a ti by si měli být vědomi, že možnou škodu stavebníka může k náhradě určit soud právě jim.

3. Dokumentace skutečného provedení staveb a geometrický plán

Prováděcí vyhlášky stavebního zákona a zákona o zeměměřictví dostatečně podrobně upravují obsah a náležitosti dokumentace skutečného provedení stavby. Není třeba je zde popisovat. Geodetická část dokumentace skutečného provedení stavby, tj. situační výkres (mapa) velkého měřítka, je závazným podkladem pro vyhotovení geometrického plánu. Polohová přesnost objektů zobrazených ve výkresu musí být v nejhorším případě shodná s přesností katastrální (směrodatná souřadnicová odchylka/střední souřadnicová chyba je max 0.14 m, tj. mezní polohová nejistota je 0.39m). Obě jmenované technické listiny mají doložit, že stavba byla umístěna s dostatečnou přesností v místě, kam byla projektována.

Specifickým problémem staveb vodních děl je skutečnost, že poloha a tvar stavby se může nikoliv nevýznamně odchýlit od zobrazení pozemku koryta vodního toku v katastrální mapě. Není zde prostor pro popis, jaké jsou pak soukromoprávní povinnosti stavebníka vodního díla na straně jedné a vlastníků sousedních pozemků vodního toku na straně druhé. Je však zřejmé, že pro smysluplný zápis stavby vodního díla do katastru nemovitostí je potřeba geometrický plán obsahující nejen vlastní objekt vodního díla, ale i změněné hranice dosavadních pozemků - vše nejen pro zápis právních skutečností vztahujících se k stavbě vodního díla, ale i vztahujících se ke korytu vodního toku.

Je jednoduché domyslet, kdo zanedbal své zákonné povinnosti již v období přípravy a projektování stavby vodního díla.

4. Zápis budov a vodních děl v katastru nemovitostí

Zatímco ohlášení staveb k zápisu nových budov v katastru nemovitostí v režimu návazném na stavební zákon účinný od roku 1976 až do prosince 2006 byl při povinnosti kolaudace a geometrického plánu relativně jednoduchou záležitostí, nový stavební zákon stavebníkům značně tento proces „zpestřil“. Českému úřadu zeměměřickému a katastrálnímu nezbylo, než uvést v platnost své Pokyny č. 34 pro zápis staveb do katastru nemovitostí a katastrálním úřady připravily tiskopisy, jejichž správné vyplnění je - zcela bez viny katastrálních pracovišť - pro stavebníky velmi nesnadné u těch staveb, kde k zahájení užívání stavby není předepsán kolaudační souhlas stavebního úřadu (veřejné stavby jako škola, nemocnice, kostel, silnice, atd.), ale užívání budovy se zahajuje na základě oznámení stavebníka stavebnímu úřadu. Bez záruky, že níže uvedený text neobsahuje nějakou nevýznamnou chybu, čeká stavebníka povinnost ohlásit stavbu k zápisu do katastru nemovitostí (podpis stavebníka musí být ověřen, protože jde o listinu určující stavebníka jako vlastníka budovy) a přiložit k ohlášení například - kopii oznámení stavebníka o záměru užívání dokončené stavby stavebnímu úřadu (na tiskopisu č. 4 vyhlášky č. 526/2006 Sb.) potvrzenou podatelnou příslušného stavebního úřadu; oznámit je stavebník povinen 30 dnů předem a stavební úřad má do 15 dnů od doručení stanovit datum závěrečné prohlídky stavby - pokud se tak nestane jde o souhlas mlčením,

- geometrický plán jako povinnou součást oznámení stavebnímu úřadu o záměru užívání stavby (viz část B tiskopisu č. 4 vyhlášky č. 526/2006 Sb.),

- geodetickou část dokumentace skutečného provedení stavby jako povinnou součást oznámení stavebnímu úřadu o záměru užívání stavby (část B tiskopisu č. 4 vyhlášky č. 526/2006 Sb.),

- písemný souhlas stavebního úřadu, že stavbu lze užívat, pokud souhlas byl stavebníku ve lhůtě doručen, - prohlášení stavebníka, že stavební úřad v zákonné lhůtě na oznámení nereagoval a závěrečnou prohlídku stavby neuskutečnil (a tedy souhlasil mlčením - viz článek III. Základní údaje o dokončené stavbě tiskopisu), - rozhodnutí o umístění stavby podle ustanovení § 79 zákona č. 183/2006 Sb. s vyznačením nabytí právní moci (viz článek III. Základní údaje o dokončené stavbě tiskopisu) v případě, že stavební úřad v zákonné lhůtě na oznámení nereagoval a tedy souhlasil se započetím užívání stavby mlčením,

- Rozhodnutí obce o přidělení čísla popisného, půjde-li o rodinný dům nebo budovu s číslem popisným. Pro znalce předmětné problematiky je snadné dovodit, že u staveb pouze ohlašovaných budov - bez povinnosti územního řízení o umístění stavby - (tedy u velké většiny rodinných domů na zastavěné ploše do 150 m2) nastanou případy, kdy přílohou ohlášení nebude jediná listina, na níž by se skvělo razítko stavebního úřadu a podpis odpovědného pracovníka tohoto úřadu.

Na závěr k této kapitole poznamenávám, že výše uvedené pokyny ČÚZK jsou vzornou procházkou po stavebním právu od Rakouska-Uherska až dodnes a vřele doporučuji je nejen k přečtení a eventuálnímu využívání v práci.

5. Závěr

Nelze předjímat, jak dlouho bude v dnešní politicky vzrušené době trvat proces schvalování návrhu nového občanského zákoníku zveřejněného již na webových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj České republiky. V něm poprvé od ledna 1951, kdy nabyl účinnosti tzv. střední občanský zákoník č. 141/1950, bude opět věta, „stavba je součástí pozemku“ odvozená od všeobecně uznávaného principu římského práva „superficies solo cedit“ (povrch ustupuje půdě; „superficies“ se překládá jako smluvní právo stavby na cizím pozemku na dobu určitou). Z toho vyplývá, že vlastník pozemku bude vždy vlastníkem stavby na pozemku stojící, a má-li postavit stavbu osoba jiná, musí dohodnout s vlastníkem tzv. „právo stavby“.

Je zřejmé, že i nový katastrální zákon předmětnou problematiku staveb v katastru nemovitostí upraví nově.

Ing. Petr Polák

vyvěšeno: 31.03.2009
poslední aktualizace: 01.04.2009
ID článku: 3323
další informace: www.zememeric.cz/clanek.php?zaznam=3222


Z časopisu Zeměměřič č. 09-03a04
[Server]
Resort ČÚZK
Katastr nemovitostí Geodézie
[Pošta]