Český stavební zákon připomíná mexickou telenovelu nebo český seriál Ulice. Když už si myslíte, že je v závěru, tak se některá skupina pokusí vymyslet jeho pokračování.
Dne 31. ledna 2026 poslanci schválili návrh již 13. novely nového stavebního zákona. Dle České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) jde o zásadní úpravy s negativním dopadem na celé stavebnictví i společnost, proto komora napsala dlouhou kritiku této novely.
Kritika novely stavebního zákona
BTR – build to rent. S touto zkratkou se stále častěji pojí výstavba velkých bytových domů v Praze či Brně. Jde o byty určené zejména pro investory, často velké fondy, kteří je obratem pronajímají za nadstandardně vysoké ceny. Legitimní nástroj v tržním prostředí. A přesně tento typ projektů s plochou nad 10 000 čtverečních metrů stojí v centru 13. novely nového stavebního zákona, kterou včera začala projednávat Poslanecká sněmovna PČR. Ve snaze urychlit povolovací řízení a výstavbu další návrh změny klíčové stavební normy zásadně rozvolňuje pravidla pro realizaci velkých bytových staveb a celků.
Navrhovatelé z řad stran vládní koalice dokonce umožňují ve prospěch tohoto typu staveb vyvlastnění – zdůvodňují to rychlejší výstavbou a větší dostupností bytů v České republice. Zdůvodnění přitom stojí na několikrát vyvrácením mýtu dlouhého povolovacího řízení. To však není pravda. 80 procent staveb se povolí do roka a polovina z nich dokonce do půl roku. Problém totiž mají pouze ty stavební návrhy, které jsou připravené v rozporu s územními plány nebo chybují v jiných parametrech. Návrh proto rozmělňuje i pravidla při tvorbě územních plánů, podle kterých se staví. Nově už postačí jen vůle či motivace politiků ve městě či obci, odborné stanovisko územně-plánovacího úřadu nebude potřeba. Občané mají mít jen velmi omezené možnosti, jak ovlivnit, aby vedle jejich rodinného domu nevyrostla továrna, vysoký bytový dům nebo klidě vepřín. Toto riziko se týká úplně všech obyvatel České republiky.
Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT) proto před přijetím 13. novely důrazně varuje. Bezprecedentní zvýhodnění malé skupiny velkých stavebníků oproti uživatelům staveb je přitom pouhou špičkou ledovce. Komora identifikovala třináct kritických nebo sporných bodů návrhu, který nebyl s odbornou veřejností projednán. A to ani s ČKAIT, která coby orgán veřejné moci a nejsilnější profesní organizace sdružuje 32 000 autorizovaných osob. „Novela neřeší fatální chyby a nedostatky nového stavebního zákona, další navíc vrší. Jde rozsahem de facto o nový zákon, který má být bez jakékoliv odborné diskuse schválen ve zkráceném režimu a bez přechodných ustanovení má být schválen do 1. července 2026 a platit má již od 1. ledna 2027! Pro běžné stavebníky z návrhu neplyne žádné zlepšení, pro autorizované osoby se podmínky ještě zhoršují a veřejnost čeká nejedno rozčarování,“ upozorňuje Ing. Robert Špalek, předseda ČKAIT.
Navržená novela zásadně rozvolňuje požadavky na kvalitu výstavby a může být zdrojem mnoha občanských sporů i ústavních žalob. Dvě z navrhovaných změn silně diskriminují běžné občany a menší stavebníky. Dalších sedm navrhovaných změn vážně ohrožuje spotřebitele a uživatele staveb. Další navrhované změny komplikují práci stavebníkům, projektantům, stavebním úředníkům, dotčeným orgánům i stavitelům. „Návrh má jediný cíl – zjednodušit výstavbu velkých bytových staveb, přičemž už nyní se realizace řady povolených záměrů odkládá, údajně z důvodu vysokých cen stavebních prací, ve skutečnosti, protože trh není ochoten akceptovat současné přehřáté ceny bydlení. Požadujeme okamžité stažení návrhu této novely a zahájení prací na komplexním pozměňovacím návrhu platného stavebního zákona,“ shrnuje analýzu ČKAIT její 1. místopředseda, Ing. Petr Dospiva, Ph.D. Komora je přesvědčena, že návrh 13. novely nemůže vyřešit ani současný neuspokojivý stav v oblasti povolování staveb, ani krizi bydlení. Současnou vážnou situaci způsobenou nepovedenou digitalizací i předchozími nekoncepčními zásahy do stavebního práva dále zhoršuje.
Pochybení a nedostatků obsahuje návrh 13. novely celou řadu. Podle ČKAIT však k nejzásadnějším patří rezignace na veřejný zájem a kvalitu staveb i vystavěného prostředí. Menší stavebníci se stávají lidmi druhé kategorie, mají menší práva než úzká skupina stavebníků velkých staveb, zejména bytových domů a areálů, kterým návrh „umetá“ cestu hned v několika ustanoveních. Občané mají méně práv než stavebníci. Návrh diskriminuje a ohrožuje běžné občany, kteří v daném místě žijí, přesto nově nemají mít žádnou jistotu ohledně budoucího využití území své obce. „Na místě jakéhokoliv parku může pouze na základě jednoho rozhodnutí rady vyrůst kravín, továrna nebo hobbymarket, a to bez povinnosti dodržovat odstupové vzdálenosti, technické normy a požadavky. Do ranních rituálů tak majitelé všech nemovitostí mohou zařadit další – každodenní kontrolu usnesení a rozhodnutí rad obcí a měst, zda se nový posvěcený záměr netýká i jejich sousedství,“ shrnuje Ing. Josef Filip, Ph.D., člen představenstva ČKAIT.
Podle Komory se v případě přijetí otevře cesta k realizaci stovek a možná tisíců stavebních záměrů, které nebylo možné podle dosavadních právních předpisů povolit a legitimizovat. Bude to možné proto, že návrh novely bezprecedentně relativizuje význam územně plánovací dokumentace a naprosto neopodstatněně snižuje technické požadavky na stavby včetně rušení závazných norem, a to dokonce i z hlediska požární bezpečnosti. Naopak zatěžuje stavební praxi 13 novými městskými předpisy. Toto rozhodně není ani zjednodušení, ani ve veřejném zájmu!
Návrh nové právní úpravy obsahuje i několik rozporů a paradoxů. Nově nebude nutné dodržovat základní technické požadavky na stavby, ruší se závazné normy, lze se odchýlit od platného územního plánu, stavební pozemek nemusí být přístupný z veřejné komunikace… Když to bude pro stavebníka ekonomicky nevýhodné, a to je vždy, nově nemusí dodržovat požadavky na ochranu před hlukem, světlé výšky místností, větrání, osvětlení, odstupové vzdálenosti, požární bezpečnost… Laik tyto vady však nemusí při koupi nebo pronájmu takové nemovitosti poznat a po ničivém požáru již může být pozdě.
V navrženém znění by dokonce mohl středoškolák stavebního směru (třeba vyučený truhlář s maturitou) a s 5 lety praxe a bez povinného profesního pojištění projektovat rodinný dům 20 × 20 m s podzemním podlažím, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím ve svahu na neúnosném podloží, včetně statiky objektu. Tyto stavby by se povolovaly podle jimi zpracované zjednodušené dokumentace a nepotřebovaly by prováděcí dokumentaci.
Na druhou stranu novela zásadně zvyšuje odpovědnost autorizovaných osob. Ti budou doživotně ručit za to, že stavba je bezpečná a že ochrana veřejných zájmů je skutečně dostatečně zajištěna. Na druhé straně ale novela nevytváří podmínky pro řádné naplnění této odpovědnosti. Naopak zásadně rozšiřuje počet staveb, kde projektovou dokumentaci nemusí zpracovat autorizovaná osoba a jedinou autorizovanou osobou pak bude stavbyvedoucí. Co ten ale může udělat s nekvalitně navrženou stavbou? Jaká bude odpovědnost kvalifikovaných osob, které zpracují dokumentaci stavby? Jak je bude stavebník dohledávat v případě havárie či vážného poškození zdraví či života? „Autorizovaným osobám, tedy stavbyvedoucím, inženýrům a technikům, proto bude ČKAIT doporučovat, aby v případě přijetí 13. novely takového zakázky nepřijímaly. Převzaly by na sebe větší odpovědnost a riziko, než odpovídá jejích běžné profesní činnosti,“ konstatuje Ing. Michal Majer, člen představenstva ČKAIT.
Vedle legalizace kontroverzních stavebních záměrů přináší novela i zásadní procesní změny v oblasti povolovacího řízení. Navrhuje vznik jednotné státní stavební správy. Počítá se snížením počtu stavebních úřadů a odložením účinnosti plné digitalizace. Hlavně reorganizace systému stavebních úřadů je navrhována bez jakékoliv analýzy i přechodných ustanovení!
Chybí analýza personálního i materiálního zajištění i problémů stávajících stavebních úřadů. Řada stávajících úředníků do nového úřadu s vysokou pravděpodobností nepřejde. Platí to i pro dotčené orgány. Pracovníci na stávajících úřadech jsou stejně jako projektanti nebo stavbyvedoucí frustrovaní z neustálých změn stavebního zákona i dalších souvisejících předpisů. Sotva se metodikou překlenou určité výkladové problémy a rozpory zákona, objeví se nové znění a s ním spojené nové problémy, což bezezbytku platí i pro navrhovanou 13. novelu NSZ.
„Ze všech rizik, na která se schválením nového stavebního zákona upozorňujeme, bude jedním z hlavních naprostý nedostatek pracovníků stavebních úřadů. Mnohé z nich jsou z důvodu odlivu personálu na hraně, nebo spíše za hranou, už nyní. Předpokládané navýšení platů o 10 % personální politiku na stavebních úřadech rozhodně nevyřeší. Již nyní avizuje řada pracovníků stavebních úřadů odchod na jiné pozice s podstatně vyšším finančním ohodnocením. V tomto důsledku, který považuji za zcela jistý, dojde po nepovedené digitalizaci ke druhému kolapsu stavebních úřadů a v následném období i celého stavebnictví. Vedlejším, a nikoliv marginálním, efektem toho všeho bude, že v území nastanou nevratné změny, které již nebude možné napravit,“ dodává Ing. František Konečný, Ph.D., místopředseda ČKAIT a předseda její Legislativní komise.
Rezignaci na ochranu veřejného zájmu, bezpečnost obyvatel i ochranu majetku dokládá za všechny jedno z navrhovaných opatření – požární bezpečnost staveb. Zatímco novela zákona o požární ochraně přijatá v roce 2021 nastavila nové standardy a reagovala na nové technologie a řešení s cílem dosáhnout maximální ochrany uživatelů či vlastníků staveb, 13. novela NSZ tento trend rozmělňuje. Zcela v rozporu s celosvětovým trendem je, že Hasičský záchranný sbor nebude k projektové dokumentaci vydávat závazné stanovisko, ale jen vyjádření.
„Požadujeme, aby tento návrh 13. novely byl stažen a nahrazen komplexním pozměňovacím návrhem připraveným s odborníky stavařské praxe. Další dílčí záplatování současný chaos nevyřeší. Je také třeba přestat opakovat mediální mýty a změny stavebního práva založit na datech, analýzách a znalosti stavebního prostředí,“ uzavírá Ing. Robert Špalek.
Shrnutí kritiky ČKAIT třinácté novely stavebního zákona
- Zvýhodnění velkých investorů: Novela je podle ČKAIT šitá na míru velkým rezidenčním projektům (tzv. Build-to-Rent) nad 10 000 m², přičemž zanedbává potřeby běžných občanů a menších stavebníků.
- Omezení práv občanů: Obyvatelé budou mít velmi omezené možnosti, jak zabránit výstavbě nevhodných objektů (továrny, vepříny, vysoké domy) v těsném sousedství svých domovů.
- Politizace územního plánování: Odborná stanoviska úřadů mají být nahrazena politickou vůlí místních zastupitelů, což otevírá cestu k nekontrolované „divoké“ výstavbě.
- Snížení technických standardů: Návrh rozvolňuje požadavky na kvalitu staveb, včetně hlukových limitů, světlé výšky místností, větrání či odstupových vzdáleností.
- Ohrožení požární bezpečnosti: Hasičský záchranný sbor by už neměl vydávat závazná stanoviska, ale pouze vyjádření, což jde proti celosvětovým trendům bezpečnosti.
- Devalvace odbornosti: Novela by umožnila projektovat složité stavby i osobám s nižším vzděláním a bez profesního pojištění, což zvyšuje riziko havárií.
- Riziko kolapsu stavebních úřadů: Reorganizace úřadů probíhá bez analýz a hrozí odchod zkušených úředníků, což by mohlo vést k úplnému zastavení povolovacích procesů.
- Absence odborné diskuse: ČKAIT kritizuje, že novela nebyla projednána s odbornou veřejností a je schvalována ve zkráceném režimu bez přechodných ustanovení.
- Nevyvážená odpovědnost: Zatímco technické požadavky se snižují, odpovědnost autorizovaných osob (inženýrů a techniků) se zvyšuje, což může vést k odmítání rizikových zakázek.
- Požadavek na stažení: Komora požaduje okamžité stažení novely a vypracování koncepční změny, která bude založena na datech, nikoliv na „mediálních mýtech“ o pomalém povolování.
Kritika kritiky ČKAIT
Dalibor Martínek, komentátor z webu Newstream, na celou záležitost nahlíží jinak. V komentáři, nazvaném “Vlan proti stavební novele” (newsletter 9.2.2026), píše
“Komora autorizovaných inženýrů vytáhla do boje proti chystané novele stavebního zákona, která má jít do druhého čtení. Stavební inženýři „důrazně“ varují před jejím přijetím. Vadí jim mnoho věcí, údajně se zhorší podmínky pro autorizované osoby, kterých komora sdružuje 32 tisíc. Tvrdí, že na místě jakéhokoliv parku může vyrůst kravín, továrna nebo hobbymarket, a to bez povinnosti dodržovat odstupové vzdálenosti, technické normy a požadavky. Možná nejvíc jim vadí, že s nimi o zákoně nikdo nejednal. Uražená pýcha?
Je zajímavé, že podporu našli inženýři u Starostů, kteří stojí za tím, že minulá vláda udržela stavební úřady na obcích a zabránila jejich slučování. Novela podle nich omezuje práva občanů, nerespektuje veřejný zájem v oblasti hluku a přírody. Developeři nestaví školy, školky, nechtějí stavět parkovací místa, shrnuje postoj Starostů poslankyně Věra Kovářová, bývalá starostka Chýně u Prahy.
Inženýrům novela šlape na kuří oka, protože nerespektuje jejich výhradní práva a razítka. A to si za autorizaci platí tisíce korun ročně na příspěvcích. Starostům zase ubere možnosti blokovat developerské plány. Je jen otázkou, zda boj začali inženýři a Starostové se přidali, nebo si Starostové jako beranidlo našli inženýry.”
Pohled bývalé starostky
V pořadu České televize Události, komentáře z ekonomiky se k situaci vyjádřila Věra Kovářová, poslankyně výboru pro veřejnou správu a regionální rozvoj a bývalá starostka Chýně u Prahy.
Nový stavební zákon platí teprve rok a půl, proto by předpokládala, že si vláda zpracuje analýzu jeho fungování. Zdůraznila také problematiku připomínkového řízení a oslovování zaujatých stran. „Skutečně se ukazuje, že jsou tam chyby a že způsob, jakým to chcete protlačit – jaké momenty se tam objevují – to rozhodně nevypadá, že by ke zrychlení mohlo dojít,“ dodala v Kovářová pořadu ČTv.
